От котлована до продажи. Сколько можно сэкономить, приобретая жилье на стадии котлована?

От котлована до продажи. Сколько можно сэкономить, приобретая жилье на стадии котлована?

От 10 до 30 процентов: столько составляет разница в стоимости квартиры, купленной на этапе котлована, по сравнению с недвижимостью, приобретенной в уже сданном доме. По оценке экспертов компании «Метриум», несмотря на увеличение стартовых цен на недвижимость, доходность квартир, приобретенных в столице на этапе котлована, остается прежней и составляет 10-15 годовых. А в среднем за весь цикл строительства жилье поднимается в стоимости на 20-25%. Причем обращаем особенное внимание: это средний показатель. А в некоторых проектах итоговая разница может достигать 27%, 55% и даже 100%. Если раньше рост стоимости проекта замедлялся или даже останавливался на стадии готовности в 20-30%, то сейчас цена растет до тех пор, пока проект не достроен наполовину.

Такая разница в стоимости действительно представляется неплохим инвестиционным инструментом: если доходность банковского вклада в 2021 году фактически составляла 3-4% годовых, то, вложившись в покупку квартиры на этапе котлована, можно было обеспечить вдвое больший доход. А если угадать с локацией, то и еще более выгодный: так, за 2020 год квартиры, расположенные в Новой Москве, прибавили в стоимости 35%.

Но важно помнить, что главный драйвер, обеспечивающий финансовое преимущество приобретения жилья на этапе котлована – это конъюнктура рынка недвижимости. И любое событие, влияющее на стоимость жилья, может значительно уменьшить доходность сделки, а то и вовсе сделать ее невыгодной. Еще в конце прошлого года эксперты предполагали, что в 2022 году рост цен на жилье замедлится и вернется к тем показателям, которые демонстрировал до пандемии коронавируса: 12-15%. А значит, и разница в стоимости жилья на этапе котлована и на стадии завершения строительства станет почти незначительной. Как повлияют на рынок жилья события последних двух месяцев, пока трудно предположить: мнения экспертов расходятся почти диаметрально. Однако если цены на жилье будут снижаться, то и доходность сделок на этапе котлована также уменьшится.

Под котлован. Зачем производится расчет количества грунта?

Строительство зданий и возведение конструкций — сложный процесс, требующий основательных финансовых инвестиций, в связи, с чем застройщики должны обеспечить высокий уровень выполнения земляных работ под фундамент объекта.

Высокоэтажные объекты жилого и промышленного назначения требуют установки качественного фундамента, который, как правило, имеет сложносоставную конфигурацию, поэтому современный расчет того, сколько кубов грунта нужно вынуть, выполняют программным методом с применением высокоточных измерительных устройств.

В таком случае можно максимально точно определить общую кубатуру земли, которую надо вывести из котлована. Менее ответственные объекты рассчитывают в ручном режиме или с применением строительных онлайн калькуляторов, которые можно найти в интернет сети.

Состав земляных работ по требованиям СНИП:

• Вертикальная планировка земельного участка . Осуществляется способом выравнивания рельефа площади, отведенной под строительство. Сюда входят следующие работы: удаление и передвижение слоя грунта, транспортировка и уплотнение его на внешних площадках, единицы измерения площади в м2.
• Разработка выемки для котлована. Предполагает вычисление объемов участка в виде суммы объемов классических фигур, входящих в общую конфигурацию строящегося объекта. При этом в расчете допускают, что размеры грунта ограничивается визуальными плоскостями. В таком случае незначительные выпуклости не будут оказывать влияния на точность, единицы измерения м3.

Котлован для возведения плитного фундамента дома прямоугольной формы выполняется в виде обычной ямы, а для ленточного варианта выкапывается траншея.

Для того чтобы рассчитать объём грунта, к сведению берутся следующие данные:

• Геодезические изыскания.
• Размеры по периметру и архитектурно-строительные индивидуальности объекта.
• Технология возведения объекта.
• Уровень, залегания подпочвенных вод, фундамент строений не может приближаться к ним ближе, чем на 500 мм.
• Глубину промерзания грунта, который должен быть не менее 300 мм.
• Рельеф земельного участка.

Для сложных объектов расчет выполняется в рамках проекта строительства в разделе земляных работ. Профессионалы, беря во внимание все выше приведенные характеристики, определяют глубину строящегося котлована, чтобы он стал надежной основой для возведения фундамента.

Стадия котлована это. Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

• Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
• Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
• Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

• Квартиру придется ждать несколько лет
• Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
• Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
• Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев. 

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья. 

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Источник: https://avtonomnaya-gazifikaciya.aystroika.info/novosti/kotlovan-ili-gotovyy-zhk-finansovaya-storona