Котлован или готовый ЖК. Этап котлована. Дешевле на 20-30%
Котлован или готовый ЖК. Этап котлована. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
- Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
- Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
- Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
- Квартиру придется ждать несколько лет
- Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
- Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
- Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Немного статистики
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Дом с котлована. Купить квартиру на этапе котлована
Самые низкие цены на жилплощадь всегда на этапе котлована, когда застройщик еще ничего не может предложить будущим покупателям, кроме обещаний и красивого рендера. Например, в панельных новостройках Степянки или Леонида Беды в самом начале строительства комплексов можно было купить квартиру за «справедливые» $1000 на квадратный метр.
Каркасно-блочные здания дороже. Например, квартиры в «Квартале на Грушевке», которые будут сдавать в 2024, стоят $1230. Но только потому, что не готов даже первый дом, где цены уже доходят до $1450 (сдать планируют в этом году). Продажи первого дома МК «Фарфоровый» стартовали с $1300 за метр, а теперь в готовом доме почти не найти цен ниже $1600.
Так что теоретически здесь можно заработать, купив 46-метровую однушку по $1230, то есть за $56,5 тысяч, и продав через несколько лет, допустим, по $1500, то есть за $69 тысяч. Выручка за простое ожидание – $12,5 тысяч . Но при этом мы не учитываем возможные издержки: коммунальные платежи по полным тарифам (в квартире после сдачи можно зарегистрироваться), сборы в товариществе собственников, а также 13% налога, если это вторая проданная квартира за 5 лет.
Однако существуют риски . В Минске как минимум шесть проектов-долгостроев, некоторые из них возводят по пять и более лет. Даже государственные застройщики этим грешат. Стоит посмотреть только на новостройку возле улицы Академика Купревича, которая дала осадку, а будущие жильцы ждут свои квартиры уже два года сверх срока. Так что первый риск – попасть в яму долгостроя. В частности цены низкие именно для того, чтобы побороть страх первых покупателей.
Еще один риск связан с возможной неликвидностью жилья. Не всегда по рендерам можно определить, будут ли покупаться квартиры. Более того, исполнение может не соответствовать первоначальному проекту, потому что могут возникнуть какие-либо функциональные ограничения. Например, первоначальный проект «Лазурита» выглядит совершенно не так, как здание теперь.
Но и в целом квартиры, дом, район, могут не соответствовать определенным качествам или заявленному ценовому сегменту. Так до сих пор продаются квартиры в домах на улице Калинина , доме на Мястровской и D3 . И все это неплохие дома, однако квартиры в них не расхватывают. Где-то из-за дороговизны и элитности жилья, где-то из-за огромного количества более дешевых и лучших проектов вокруг. Квартиры в таких домах будет трудно выгодно продать. Тем более, что вам возможно придется конкурировать с ценами застройщика, который распродает оставшиеся квартиры.
Последнее – это в каком состоянии находится рынок. И хотя в рублях стоимость недвижимости всегда растет, в долларовом эквиваленте графики цен волнообразны. И сейчас средняя цена по рынку постепенно снижается, однако невозможно точно предсказать, когда она вырастет или вовсе опустится еще ниже к моменту сдачи дома. Потому и выручка может уменьшиться.
Действительно дешево можно купить недвижимость только у некрупных застройщиков. Так например почти неизвестный «ТЕНКинвест» продавал квартиры в ЖК «Четыре сезона» , в некоторых случаях, даже меньше $1000 за метр. Но после сдачи первого дома и с появлением доверия к застройщику, даже на этапе котлована следующих домов, таких цен уже не найти.
Застройщики, которые изначально обладают репутацией на рынке не мелочатся с ценами и сразу начинают с $1200-$1300 в зависимости от проекта. Но и в этом случае никто не застрахован от рисков. Например, на стройке MOD House от «ТАПАСа» уже второй год не ведутся работы. А квартиры в комплексе продавались от $1650 за квадрат в двушке.