Выгодно ли покупать и строить коттеджи в кредит. Проблематика загородной ипотеки

Выгодно ли покупать и строить коттеджи в кредит. Проблематика загородной ипотеки

Развитие банковских продуктов никак не повлияло на интерес со стороны потребителей. Всего 5% потенциальных покупателей предпочитают приобретение недвижимости в пригороде в ипотеку, развитие активно отразилось на городских предложениях — здесь в ипотеку приобретают порядка 50% объектов. Возможно, это связано с разнообразием банковских продуктов, которые еще не представлены на рынке Подмосковья. Банки ориентируются на массовость сегмента, а премиальные загородные предложения — узкоспециализированные сегмент. Условия кредитования городской и загородной недвижимости существенно отличаются: для города достаточно 10-20% размера первоначального взноса, для пригорода размер существенно выше — 30, а иногда и 50% от общей суммы. Процентная ставка при кредитовании коттеджей тоже будет выше, что не всегда выгодно для клиентов. Такая разница связана с повышенными банковскими рисками в отношении кредита на загородную недвижимость, на которые напрямую влияют:

Ликвидность земли. Городская земля — всегда востребованный объект недвижимости, а работа с загородной землей — это более сложный и долгий механизм.

Отсутствие правового регулирования кредитования строящихся коттеджей.

Нежелание указывать полную сумму в договоре купли-продажи. Каждый собственник предпочитает продажу недвижимости по более высокой цене — полная стоимость в ДКП может нарушить планы, что и ведет к занижению терминальной стоимости в документации.

Кредит на строительство дома в сельской местности. О сельской ипотеке

Это программа жилищного кредитования, созданная государством с целью развития сельских территорий. Благодаря предельно выгодной ставке в 3% повышается спрос на недвижимость в селах. Кроме того, покупка жилья в кредит становится доступной тем гражданам, которые не могут себе позволить оформление стандартной ипотеки. В итоге и люди выгодно покупают жилье, и территории развиваются.

В 2022 году сельская ипотека претерпела некоторые важные изменения, поэтому условия ее выдачи в Россельхозбанке и других банках существенно изменились в сравнении с 2021 годом.

Беспроцентный кредит на строительство дома. Спрос на загородном рынке

Жизнь за городом стала популярна в последнее время. Спрос активизировался во время пандемии. Сегодня, несмотря на сложные экономические условия, люди продолжают покупать земельные участки и строить на них дома.

Анатолий Нестеров , генеральный директор Торговой Сети ТЕХНОНИКОЛЬ (ТСТН), рассказывает про спрос на загородном рынке:

— Статистика и многие эксперты говорят о том, что за четыре месяца текущего года строительство индивидуального жилья бьет рекорды — порядка 60% нового жилья приходится на загород. Статистика в данном случае опирается на данные о регистрации объектов недвижимости, которая, в свою очередь, спровоцирована дачной амнистией и бесплатной газификацией. То есть статистика нас вводит в заблуждение, не исключая из расчетов объекты, построенные в ранние периоды. Тем не менее индивидуальное строительство сейчас действительно крайне востребовано. Бум загородного рынка пришелся на 2020-й год. Этому способствовали:

• ограничения на перемещения из-за пандемии: если в городе ограничения жестко контролировались, то за городом, в доме на собственном участке была возможность почувствовать себя свободным и не страдать от отсутствия свежего воздуха и двигательной активности;
• изменение подхода к организации труда и обучению: массовый переход на удаленку позволил пересмотреть приоритеты в пользу жизни за городом — оказалось, что работать и учиться удаленно реально и для многих удобно;
• внимание государства к частному домостроению и разработка программ поддержки как профессиональных застройщиков, так и населения.

Елена Мищенко , руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», подтверждает, что спрос на рынке загородного жилья Подмосковья довольно высокий и сейчас:

— Спрос немного меньше, чем в прошлом году, но все же остается высоким. Покупатели активно рассматривают загородную недвижимость, звонят, интересуются такими объектами, приобретают как участки, так и дома.

Люди интересуются загородной недвижимостью в том числе из-за того, что испытывают сложности с выбором места для летнего отдыха, особенно если ранее планировали отдых за границей. Кроме того, из-за постепенного уменьшения ключевой ставки ЦБ снижаются и ставки по ипотечным программам, в том числе для загородного жилья.

Индивидуальное строительство сейчас весьма востребовано — люди предпочитают сами этим заниматься. Во-первых, они пытаются сэкономить. Во-вторых, многих не устраивают уже готовые дома из-за цены или качества.

Итак, новая льготная ипотека на дом заинтересует многих. Но под какое строительство она выдается и на каких условиях?

Деньги на строительство дома от государства. Кому окажут господдержку

Получить субсидию на строительство жилья в сельской местности могут только граждане РФ. Иностранцы получат право на эту льготу, если официально подтвердят статус вынужденных переселенцев.

В 2021 году получить госпомощь на строительство дома в сельской местности могут
получить все, кто относиться к категории, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если не подтвердить этот статус, местный бюджет откажет в субсидии.

В некоторых субъектах действуют дополнительные условия для выдачи субсидий. Но общие требования:

• постоянное проживание в том регионе, из бюджета которого выделят деньги;
• наличие не меньше 30% от стоимости будущего жилья, это могут быть и заемные деньги;
• относиться к одной из тех категорий граждан, которым полагается данная субсидия.

Россияне, которые работают по трудовым договорам в сельской местности и постоянно там проживают, обладают преимуществом по сравнению с остальными категориями претендентов на субсидию. Выплаты поступают из федерального и местного бюджета.

Чтобы претендовать на госпомощь при строительстве дома в селе или деревне молодые специалисты должны:

• работать или планировать работать в сельской местности минимум 5 лет в агропромышленных организациях в соответствии с полученной специальностью;
• постоянно проживать или планировать жить в сельской местности;
• нуждаться в улучшении условий жилья.

Молодые специалисты должны работать в области здравоохранения, образования, социального обслуживания, культуры, физической культуры и спорта. В программе принимают участие только физические лица. Получить субсидию дважды нельзя. После выделения денег из бюджета они должны быть израсходованы в течение 6 месяцев, иначе государство может лишить выданных средств.

Где взять деньги на строительство дома. Ипотечный кредит на строительство дома или обычный кредит

Эти два смежных продукта имеют много различий. Именно в этих различиях и заключаются плюсы и минусы каждого из предложений. Тот факт, что построенный дом еще некоторое время будет находиться в залоге у банка, не самый существенный минус.

Для оформления ипотеки потребуется собрать большое количество документов. Во время строительства дома придется периодически отчитываться перед кредитной организацией. Ипотека — целевой кредит, поэтому банки отслеживают то, как клиент использует полученные по договору деньги.

Первоначальный взнос делается для снижения рисков банка. Клиент выплачивает примерно 15-20% от оценочной стоимости строящегося жилья. В случае досрочного прекращения договора по причине неуплаты задолженности, банк остается при первоначальном взносе. Плюс, на построенный или недостроенный дом кредитор налагает взыскание по суду. Не самое благоприятное развитие событий для заемщика.

С кредитом наличными на строительство таких неудобств заемщик не испытывает. Причин этому несколько, и на каждую их них рекомендуется обратить внимание всем потенциальным заемщикам:

• Отсутствие первоначального взноса — сумма на строительство выдается в «чистом» виде.
• Никаких притязаний на строящееся жилье кредитор иметь не может — оно не фигурирует в договоре.
• Процедура оформляется в разы быстрее, чем по ипотеке.
• Расход средств не контролируется банком.
• Задолженность по кредиту может погаситься за счет продажи дома на любой стадии строительства.

Преимущества налицо. По ипотечным кредитам суммы в разы больше, но чтобы их получить, придется выполнить целый ряд требований. С кредитом наличными все намного проще: по минимальному пакету документов заемщик получает на руки необходимую сумму для строительства частного дома.

Ипотека ИЖС 2022. Что такое ИЖС хозспособом

До запуска пилота льготную ипотеку на строительство частного дома можно было взять только с привлечением подрядчика — профессиональной фирмы. В апреле правительство заявило, что поддержит и постройку жилья своими руками: банкамсубсидировать 2 процентных пункта по таким кредитам.С июня россияне могут возвести дом по льготной ипотеке сами, без подрядчиков со стороны, то есть, в правовых терминах, хозспособом.

Ставка останется такой же, как и для других льготных ипотечных программ, — 9%. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти можно взять в кредит до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн. Это максимальный размер займа с господдержкой. Если дом обойдется дороже, оставшуюся часть придется оплатить на рыночных условиях. Для жителей обеих столиц, Подмосковья и Ленобласти в этом случае лимит составит 30 млн рублей, для других регионов — 15 млн.

В 2022 году на постройку дома своими силами планируют выдать около 8 тыс. кредитов. По мнению управляющего директора ДОМ.РФ Светланы Некрасовой, это позволит возвести в России около 1 млн кв. м жилья. В фининституте и ВЦИОМе, что треть россиян (31%), которые хотят построить жилье в ипотеку, не готовы привлекать застройщиков и рассчитывают всё сделать сами. Это примерно 50 тыс. семей. ПоРосстата, больше половины жилья в России строится населением. В прошлом году жители самостоятельно возвели более 373 тыс. домов — это 49,1 млн кв. м жилья (53% от общего ввода).

Гендиректор Puzzle PropTech Алексей Горулев, чья компания занимается IT-решениями и автоматизацией в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отметил в беседе с «Известиями», что хозспособом в стране строится более 70% всех частных домов.Он подчеркнул, что термин «хозспособ» не означает, что застройщик сам выполняет все работы — скорее на него возложена функция генерального подрядчика, и он может нанять профильные бригады или специалистов на конкретные виды работ.

Но в этом случае неясно, как банки будут следить за потраченными ипотечными средствами и не приведут ли риски кредитных организаций к дополнительным требованиям для заемщиков. По словам Горулева, у банков сейчас нет инструментов и компетенций по контролю за строительством, тем более в ИЖС.

— Вероятнее всего, банк будет требовать от заемщика проведения независимой оценки сметной стоимости строительства и последующей независимой оценки самого дома после завершения работ. Вероятно, для контроля за расходом средств могут ввести ограничение на тип расходных операций по счету, например, с помощью номинального счета заемщика. Но риск нецелевого расхода средств в таком виде кредита очень высок. Именно поэтому данная программа названа пилотной — тестируют нишу, так сказать,— отмечает эксперт.

Пока порядок работы с этим видом льготной ипотеки до конца не определен: к примеру, еще нет конкретных указаний и требований от банков. Возможно, в ближайшее время правительство и кредитные организации будут оценивать спрос на нее.

— Я уверен, что спрос будет огромный, и после этого банки сами будут решать, каким образом они будут контролировать процессы и снижать свои риски. Скорее всего, по итогу тестов данный вид ипотеки сведется к тому, что от заемщика будут требовать строить только по типовым проектам, оценка которых заранее проведена банком. Но это отличный вариант, — пояснил Алексей Горулев.

Учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута тоже отметил, что в случае ИЖС хозспособом заемщик может выбрать свою команду строителей, не привязываясь к конкретным юридическим лицам. Весь контроль, по его мнению, будет проходить через подписание кредитного договора, а снижать риски банки будут посредством залога земли и готового дома.

— Здесь действуют стандартные условия: сначала заемщик получает одобрение по ипотеке по стандартным условия на данную программу (проверка службы безопасности банка, кредитной истории, подтверждение платежеспособности). Затем заемщик выбирает земельный участок или заявляет о намерении строительства дома, банк рассматривает предложение и дает свое одобрение или отказ. И наконец, подписывается договор, банком определяется сумма, выдается кредит,— сказал Ракута «Известиям».