Можно ли заработать на новостройках. Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Можно ли заработать на новостройках. Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Инвестиции в недвижимость 2022. JLL: инвестиции в недвижимость в России к 2022 году повысятся на 19%

Объём инвестиций в недвижимость может достичь отметки в 5 млрд долларов

Руководитель группы по инвестициям консалтинговой компании JLL Микаэл Казарян заявил, что увеличение объёма инвестиций в недвижимость в России к концу 2021 г. достигнет 19% по сравнению с таким же периодом 2020 г. По данным компании, в 2020 г. этот показатель был на уровне 4,2 млрд долл., в 2021 г. при благоприятной конъюнктуре он достигнет отметки в 5 млрд долл., а в 2022 г. ― 5,2 млрд долл.

Представитель JLL объяснил рост тем, что за первое полугодие 2020 г. было зарегистрировано три сделки по покупке складских помещений, в этом году их количество достигло десяти. Также, по его мнению, у банков в настоящее время есть тенденция к расширению площадей, что тоже является вложением в недвижимость.

Весомым фактором роста спроса на недвижимость, по мнению Казаряна, может стать подписанный 1 июля 2021 г. президентом России Владимиром Путиным указ, обязывающий иностранные IT-компании открывать свои представительства в России. Что касается иностранных инвестиций в недвижимость, то за весь прошлый год было заключено сделок на 107 млн долл. По итогам первого полугодия 2021 г. иностранные вложения находятся практически на нулевой отметке.

Как подсчитали аналитики компании, в первом полугодии объём инвестиций в недвижимость составил 1,84 млрд долл., что на 38% больше аналогичного периода прошлого года. Лидером по инвестициям стал сегмент жилой недвижимости ― 63%. На втором месте складские объекты (14%), на третьем ― офисные помещения (12%).

Перепродажа квартир, как бизнес налог. Сравните доходность

Чтобы выбрать наиболее выгодную для сдачи в аренду недвижимость, стоит посчитать и сравнить годовые проценты. Для этого чистую годовую прибыль от аренды делим на стоимость квартиры.

Чистая прибыль от сдачи в аренду: стоимость аренды минус налог (мы взяли налог для самозанятых — 4%), коммунальные платежи за исключением счетчиков, траты на ремонт.

Траты на ремонт непредсказуемы, но для примера мы обозначили сумму в 20 тысяч рублей в год. 

Считаем

Однокомнатная квартира стоит 9 млн. Вы можете сдать её за 40 тысяч.

40 000 — 1 600 — 5 000 = 33 400 — это ежемесячная прибыль. 

В год — 400 800. С учетом ремонта —  380 800.

380 000 / 9 000 000 = 4,2%  годовых.

Сравниваем

Предположим, вы решилить купить двушку и вложили в неё 13 млн. Аренда при этом выросла и составила 50 тысяч. 

496 000 / 13 000 000 = 3,8% годовых

Таким образом первый вариант для вас выгоднее. 

Игорь Горский

Президент Российской гильдии риелторов

Покупать квартиру для последующей сдачи в аренду — не самое выгодное решение. Такая сделка окупится в среднем в течение 10—17 лет. Лучше рассмотреть вариант покупки недвижимости в апарт-отеле, который уже оборудован инфраструктурой и сервисами для сдачи в аренду.

Я бы рекомендовал приобрести апартаменты — они будут максимально востребованы среди арендаторов, в будущем их также возможно перепродать. При этом апартаменты при покупке в среднем на 20% дешевле квартир. 
Если человек решил купить квартиру для инвестиционных целей с перспективой перепродажи, то ему стоит рассмотреть варианты на вторичном рынке недвижимости.

Таких квартир стало меньше, и они пользуются спросом у покупателей, так как люди не всегда готовы ждать сдачи дома, завершения ремонтов — они хотят въехать в готовое жильё сразу.

В год квартира может дорожать в среднем на 5—10%. Вы сможете продать её тогда, когда понадобятся деньги. 
Если говорить о ремонте, то покупатели заинтересованы в отремонтированных квартирах — это может быть недорогой, нейтральный интерьер, в котором уютно и приятно находиться.

Инвестиции в новостройки 2022. Настроение покупателей и продавцов

Новый внешнеполитический курс РФ повлиял на экономику страны. В последний день февраля 2022 года Центральный банк России экстренно поднял ключевую ставку до 20%. В первые дни весны произошла суматоха в сделках на покупку жилья. Банки стали взвинчивать уже одобренные ставки, некоторые банки вообще передумали выдавать ипотеку, продавцы отказывались продавать недвижимость, часть застройщиков объявили стоп продаж. Попытаемся разобраться в причинах.

Настроение покупателей-ипотечников
Рубль обесценивается с высокой скоростью. Банкам стало невыгодно выдавать займы с прежними процентами. И вслед за ключевой ставкой Центробанка ставки на ипотеки подтянулись со стандартных 8% до рекордных 23%. Банки за пару дней изменили кредитную политику и аннулировали даже ранее одобренные заявки. Резкие изменения условий кредитования отпугнули покупателей. Поэтому инвестиции в недвижимость в 2022 году с помощью дешёвой ипотеки уже не актуальны.

Настроение покупателей без ипотеки
Если покупка квартиры только назревала в планах, нынешняя ситуация мотивировала покупателей быстрее выходить на сделку. Причина в прогнозируемом росте цен на квадратный метр. Люди хотят успеть купить квартиры и дома по старой цене. Вложение денег в недвижимость 2022 считается разумным решением в условиях экономического спада. Ликвидные квартиры становятся активом, который сохраняет деньги надёжнее, чем рублёвый банковский вклад. Потребность в жилье сохраняется во все времена. Купленную жилплощадь можно сдавать в аренду.

Настроение покупателей-иностранцев
Остановились сделки с участием иностранных граждан, которые находятся не в России. Из-за блокировки платёжных систем не понятно, как переводить деньги Из-за осложнения авиаперелётов не понятно, как попасть в РФ.

Настроение продавцов вторички
Если собственник продаёт квартиру без чёткого понимания, что делать с вырученными деньгами, то он опасается выходить на сделку. Дело в инфляции. Недвижимость продают в рублях, а рубль по отношению к доллару за первые 2 недели кризиса просел на 60%. Человек боится остаться с дешёвыми рублями и без недвижимости. Из-за неясности ситуации сделки срываются или встают на паузу.

Настроения продавцов на первичном рынке
Некоторые застройщики взяли паузу, чтобы оценить ситуацию и обновить ценовую политику. В Москве 2% новостроек на стопе продаж, сделки отменили. Но большая часть рынка продолжает функционировать, продажи идут.

Вложить деньги в строящееся жилье. Главные плюсы инвестиций в недвижимость

• Стабильный ежемесячный доход — недвижимость приносит прибыль при сдаче в аренду каждый месяц, в то время как акции или другие активы могут быть в убытке долгое время и не создают такой доход.
• Увеличение стоимости капитала за счёт роста цен на квартиры.
• Прямой контроль за вложениями — собственник квартиры всегда может проверить актив и повлиять на ситуацию, например расторгнуть договор, если возникнут сложности с выплатами за аренду, а при вложениях в фондовый рынок мы отдаём деньги посреднику — брокеру, который покупает акции за нас.
• Защита вложений от волатильности — на рынке недвижимости не бывает таких резких колебаний цен, как, например, на фондовом, когда в периоды напряжённости (кризиса или выхода важных новостей) цена может меняться за несколько часов на 50% и более.
• Недвижимость можно приобрести на заёмные средства — оформить ипотеку: сейчас государство субсидирует развитие рынка недвижимости и предлагает льготную ипотеку по самым низким за всю историю ставкам. Застройщики также помогают клиентам и создают акционные условия — ипотеку под 0,1% или 2–3%, за счёт чего переплата по займу минимальная. Заниматься вложениями в другие проекты на заёмные средства банка невозможно — разве что покупать акции в шорт или пользоваться кредитным плечом, но при условии, что брокер это позволяет. При этом есть риск получить убыток.
• Налоговый вычет на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб.
• Защита от инфляции — цены на недвижимость растут быстрее инфляции и обгоняют её. За последние пять лет уровень роста индекса потребительских цен в стране составил около 36,41% , а цены на недвижимость за такой же период выросли в среднем на 50%.

Перепродажа квартир в новостройках. Совет № 1 Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсьИменно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.

Если мне нужна более подробная информация о  комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.