Бизнес на перепродаже домов. Реставрация частных домов с целью перепродажи

Бизнес на перепродаже домов. Реставрация частных домов с целью перепродажи

Не только покупка машин с целью перепродажи может стать хорошей идеей для бизнеса, но и приобретение, реставрация и продажа частных домов. В зависимости от внешнего
облика дома цена отличается в разы. У многих покупателей опускаются руки, когда они видят картину, далекую от совершенства. Но если человек решил покупать дома, а
потом перепродавать, но уже в более привлекательном виде, ситуация с «мерзостью запустения» должна только радовать.

Для покупки домов потребуются денежные средства, они могут быть в наличие, их можно взять в долг или кредит. Начать лучше с одного дома.
Для эффективности и быстроты результата лучше работать бригадой, но вполне можно обойтись семейным подрядом. Можно заниматься реставрацией в отпуске, на пенсии, а
если проект вас захватил, его можно сделать постоянной работой.

Никакого криминала в перекупке домов нет, но вы должны хорошо знать законы, лучше проконсультироваться с юристами по всем спорным вопросам и подводным камням этого
мероприятия. Ведь рисковать большими деньгами дело опасное.

Приобретать дома лучше с подведенными коммуникациями, недалеко от дороги. При этом нужно знать рынок недвижимости, чтобы запрашиваемая цена соответствовала реальной,
а лучше была ниже. В этом случае более выгодно искать горячие предложения, то есть когда человеку нужно продать дом срочно. Немаловажно разузнать репутацию дома,
если дом хотят быстрее продать, это наводит на странные мысли.

Мало кто захочет жить в доме, где произошло убийство, а ведь соседи обязательно донесут новому жильцу информацию, будьте внимательны к подобным вещам.
Но предположим, покупка дома позади, оставшиеся финансовые средства пойдут на ремонт дома и приведение в порядок территории. Ошибкой людей, которые продают дома,
является лень, вложения в косметический ремонт будут значительно меньше потерянных денег.

В идеале можно создать домик мечты, поработать ландшафтным дизайнером, посадить цветы, газон, сделать небольшую беседку для отдыха, построить гараж. Немаловажно
привести в порядок хозяйственные постройки, вывести мусор, очистить сливные ямы — дело малоприятное, но стратегически необходимое, ведь цена вашего дома растет.

Придется проверить исправность электропроводки и других коммуникаций, возможно, придется потратиться на новую сантехнику, но при правильном подходе все издержки
окупятся. Внутри дома нужно будет сделать косметический ремонт, предварительно проверив, не течет ли крыша. Если есть глобальные проблемы, их нужно обязательно
устранить.

Можно оборудовать погреб, подвал, чердак. Все эти места со временем теряют свой вид, там скапливается много хлама, нужно исключить подобное явление.
Когда обои поклеены, можно поработать над убранством дома, если он продавался со старой мебелью, ее можно перекрасить, отреставрировать и вписать в интерьер. Все это
создаст уютную атмосферу.

Обязательно ведите подсчеты своих расходов, конечная стоимость дома должна покрывать их и ваши труды. Не переусердствуйте с тратами, чтобы продажа дома не стала
долговременным проектом. Для реставрации дома лучше использовать недорогие качественные материалы.

Рентабельность бизнеса по реставрации частных домов составляет 30 %, то есть за сезон по средним подсчетам можно заработать 300 тысяч рублей.

Перепродажа квартир в новостройках. Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Флиппинг обучение. Описание техники

Flipping (переворачивание) недвижимости - термин, используемый в основном в СШA для описания покупки приносящего доход актива и быстрой перепродажи его с целью получения прибыли.

Прибыль от Flipping недвижимости получается либо от покупки по низкой цене и продажи по высокой цене, часто на быстро растущем рынке, либо от покупки дома, который нуждается в восстановлении или ремонте, прежде чем перепродавать его с целью получения прибыли («fix&flip»).

По сценарию «fix&flip» инвестор или флиппер приобретут недвижимость по сниженной цене. Скидку может вызвать:

• состояние имущества, например, дом нуждается в реконструкции или ремонте, который владелец либо не хочет, либо не может себе позволить
• сам владелец, которым необходимо быстро продать недвижимость, например, переезд, развод, ожидание выкупа.

Инвестор заключает с продавцом договор (fix), по которому продавец обязуется продать инвестору дом по обговоренной цене. Затем инвестор проводит необходимые ремонтные работы и реконструкции, и попытается получить прибыль, быстро продав дом по более высокой цене (flip). Сценарий «fix&flip» стоит на том, что:

• среднестатистическому покупателю жилья не хватает времени и опыта для проведения ремонта и реконструкции и они предпочитают покупать готовую к переезду недвижимость
• большинство традиционных ипотечных кредиторов требуют, чтобы дом был пригодным для жилья без значительного ремонта.

Каждый год в США инвесторы совершают свыше 200 тысяч инвестиций по технике flipping. Это 6% от общего числа сделок по недвижимости в США.

Перепродажа квартир, как бизнес налог. Сравните доходность

Чтобы выбрать наиболее выгодную для сдачи в аренду недвижимость, стоит посчитать и сравнить годовые проценты. Для этого чистую годовую прибыль от аренды делим на стоимость квартиры.

Чистая прибыль от сдачи в аренду: стоимость аренды минус налог (мы взяли налог для самозанятых — 4%), коммунальные платежи за исключением счетчиков, траты на ремонт.

Траты на ремонт непредсказуемы, но для примера мы обозначили сумму в 20 тысяч рублей в год. 

Считаем

Однокомнатная квартира стоит 9 млн. Вы можете сдать её за 40 тысяч.

40 000 — 1 600 — 5 000 = 33 400 — это ежемесячная прибыль. 

В год — 400 800. С учетом ремонта —  380 800.

380 000 / 9 000 000 = 4,2%  годовых.

Сравниваем

Предположим, вы решилить купить двушку и вложили в неё 13 млн. Аренда при этом выросла и составила 50 тысяч. 

496 000 / 13 000 000 = 3,8% годовых

Таким образом первый вариант для вас выгоднее. 

Игорь Горский

Президент Российской гильдии риелторов

Покупать квартиру для последующей сдачи в аренду — не самое выгодное решение. Такая сделка окупится в среднем в течение 10—17 лет. Лучше рассмотреть вариант покупки недвижимости в апарт-отеле, который уже оборудован инфраструктурой и сервисами для сдачи в аренду.

Я бы рекомендовал приобрести апартаменты — они будут максимально востребованы среди арендаторов, в будущем их также возможно перепродать. При этом апартаменты при покупке в среднем на 20% дешевле квартир. 
Если человек решил купить квартиру для инвестиционных целей с перспективой перепродажи, то ему стоит рассмотреть варианты на вторичном рынке недвижимости.

Таких квартир стало меньше, и они пользуются спросом у покупателей, так как люди не всегда готовы ждать сдачи дома, завершения ремонтов — они хотят въехать в готовое жильё сразу.

В год квартира может дорожать в среднем на 5—10%. Вы сможете продать её тогда, когда понадобятся деньги. 
Если говорить о ремонте, то покупатели заинтересованы в отремонтированных квартирах — это может быть недорогой, нейтральный интерьер, в котором уютно и приятно находиться.

Источник: https://360doma.ru/stati/mozhno-li-zarabotat-na-novostroykah-strategiya-no1-pokupka-zhilya-dlya-pereprodazhi

Как заработать на флиппинге. Что такое флиппинг?

Флипперы вкладывают средства в недооцененные объекты недвижимости, приводят их в порядок, отбивают расходы и получают свою прибыль. Как и в любом другом виде бизнеса, в перепродаже домов действуют свои законы и принципы. Прежде чем приступить к делу, стоит разобраться в нюансах и определить возможные риски.

Причины появления

Несмотря на наличие хороших активов, в России перепродажа жилья как вид предпринимательства только набирает свои обороты. Причиной тому – действующая система налогообложения, обязывающая продавца компенсировать государству 13% от стоимости дома. Идейным вдохновителем заработка на перепродаже недвижимости стал западный рынок. Впервые подобные операции стали проворачивать в США.

В период мирового кризиса 2008 года риэлторы поняли, насколько выгодно покупать неликвидные объекты, вкладывать средства в их благоустройство и продавать после реконструкции по хорошей цене. Системная работа помогла многим агентствам выжить в то время, когда конкуренты боролись за каждого клиента, предлагая стандартные цены и условия. Со временем, флиппинг как явление, стал набирать популярность и развиваться как отдельное направление в работе с недвижимостью.

Что нужно начинающему флипперу?

Этот бизнес идеально подходит тем, кто стремится работать в удаленном режиме, путешествовать и не привязываться к ограничителям в виде заработной платы. Лучший старт сможет обеспечить себе агент или риэлтор, который уже знаком с законами ниши и готов инвестировать свой потенциал в рискованные операции.

Для запуска собственного дела предпринимателю необходимо:

1. Ориентироваться на рынке недвижимости, определять выгодную и невыгодную цену;
2. Иметь собственные инвестиции или работать с партнером, который вкладывает средства;
3. Проработать четкий план действий и установить последовательность работы;
4. Оперативно реагировать на изменения и владеть информацией;
5. Построить команду из надежных подрядчиков (ремонтники, рекламщики, юристы);
6. Установить сроки и нарабатывать базу.

Самостоятельно справиться со всем объемом задач одному человеку не под силу, поэтому в приоритете находится поиск достойных партнеров или сотрудников. Каждый отвечает за свое направление и является винтиком в механизме. Обратите внимание на то, что подобному виду предпринимательства нужна легализация.

Перепродажа квартир форум. Перепродажа недвижимости

Перепродажа нескольких квартир в течении года. Чтобы не попасть под незаконное предпринимательство рассматривается вариант перехода в статус ИП с УСН доход-расход. Интересует какие дополнительные особенности возникают в этом случае по сравнению с обычным физ.лицом:
1)Требуется ли в договорах покупки и продажи указывать статус индивидуального предпринимателя? То что в росреестре собственность будет оформление именно на физ.лицо известно, при продаже налоговая свой процент вне зависимости от формулировки тоже захочет взять. Может ли налоговая отказать в учёте расходов на покупку, если в первоначальном договоре будет фигурировать физ.лицо или если покупка была совершена до регистрации ИП?
2)Существуют ли особенности расчётов по покупке/продаже? Если оплату застройщику при покупке делать с личного счёта и продавать за наличные/через личный счёт со стандартной формулировкой "передача денежных средств в течении 1 дня…", не будет ли вопросов от налоговой?
3)Как быть с требованием обязательного использования онлайн-кассы и выдачи чека при расчётах с покупателем? По логике чек это документ о принятии денег в "кассу", но я сильно сомневаюсь что кто-то из покупателей согласиться получить его вместо расписки. Как тогда поступать? Отдавать расписку, а чек пробивать но не отдавать? Можно ли обойтись без кассы?