Как из однокомнатной квартиры сделать две студии. Никогда не делайте такую инвестицию: пример опасной недвижимости

Как из однокомнатной квартиры сделать две студии. Никогда не делайте такую инвестицию: пример опасной недвижимости

Одной из самых излюбленных стратегий инвестирования в недвижимость является распил одно-, двух- или трехкомнатной квартиры на студии. Это объясняют тем, что так выгоднее сдавать в аренду и перекрывать платежи по ипотеке.

Безусловно, плюсы такой стратегии есть (иначе бы никто не делал). Но почему никто не говорит про минусы? Допустим, вы купили двушку, распилили ее, сделали 2 ванных комнаты, 2 кухни. А потом решили переехать жить на Бали - и куда вашу распиленную квартиру?

В статье ниже приводятся как безусловные плюсы, так и безусловные минусы применения такой стратегии инвестирования в недвижимость. Ключевой момент отражен в конце статьи, где я говорю о прямых последствиях такого распила.

Как подобрать квартиру для распила на студии?

Все просто, никакой высшей математики:

1 - Рекомендуют покупать квартиру на 1-ом этаже, чтобы не возникло проблем с регистрацией перепланировки с учетом новых мокрых помещений.

2 - Количество окон в квартире должно быть равно количеству планируемых студий.

В результате у вас получится несколько студий. Идеальная однокомнатная квартира выглядит так (см. Рисунок 1).

Рисунок 1 - Идеальный распил однокомнатной квартиры на 2 студии

Как вы понимаете, площади таких студий заметно меньше предлагаемых на рынке. Это получаются, скорее, комнаты в коммуналке с кухней внутри и площадью 16-18 кв.м.

Это первый минус, о котором все молчат.

Чем еще вредна перепланировка?

1 - Практически невозможно продать распиленную квартиру

Кому нужны эти ваши две студии в одной квартире? Вам придется или опять делать перепланировку в прежнюю однокомнатную, или искать горе-инвестора, кто ищет такую квартиру для сдачи.

2 - А вы вообще узнавали, сколько стоит перепланировка: сделать + оформить?

Цена 80 - 100 тысяч за перепланировку + работа узбеков по крушению стен и возведению новых 50 тысяч + ремонт 100 000 тысяч за каждую студию, то есть 200 тысяч рублей. Итого 300-350 тысяч нужно иметь в доступе, чтобы стартовать с таким вариантом.

Найти рабочих для таких трудно. Даже узбеки не хотят соглашаться на такой фронт работ.

Но самое главное, что все равно что-то будет не по новому плану, узбеки обязательно что-то сделают не так. В итоге получится, что вы буквально испортили новенькую современную квартирку, которую легче было бы сдавать как есть или продать.

Вывод от капитана Очевидность

Сейчас застройщики строят очень стильное жилье, даже эконом-класса. Перепланировка хороша для вторичного рынка жилья - жалко портить совершенные квартиры и делать из них конуру 2 * 2 только ради денег. Если хотите реализовывать такую стратегию - покупайте брежневку на 1-ом этаже.

Если такую стратегию реализовать в новостройке, то вы буквально испортите новую квартиру и сделаете из нее опасный для продажи объект, который никто потом не купит.

Деление квартир на студии для сдачи в аренду. Осторожно! Как отдельная квартира превращается в несколько студий. Часть I.

Все хотят свое жилье. И не комнату в коммуналке, а отдельную квартиру. Пусть и маленькую. И чтоб дешево.Одна такая желающая мне рассказывает:"Я позвонила по объявлению. Продается квартира 16 метров, а мне говорят, что ее….нет. Пока есть одна большая квартира, которую разделят на четыре маленькие. Когда найдутся покупатели на все части. Делается ремонт, как-то разводятся коммуникации, что у каждого будет санузел. Покупатели получают долевую собственность. Но как-то оформляется, чтобы без проблем продать можно было , что другие пишут отказ. Пока посмотреть можно шоу рум. Стоит покупать такую? А если захочу "квартиру" продать, какие трудности меня ожидают?  И непонятно что я покупаю - долю квартиры или отдельную студию?"

Постараюсь Вам объяснить. В Москве и крупных городах - Екатеринбурге, Томске, Омске, может ещё в других, работают компании, которые продвигают данный проект и зарабатывает на этом очень хорошие деньги. В своих презентациях они говорят, что за месяц получают до миллиона рублей чистой прибыли. Суть вот в чём.

Находят не ликвидную трёх-четырёхкомнатную квартиру с большой кухней на первом или втором этаже над нежилым помещением.  Договариваются с собственниками этого жилья, что квартиру продадут ни как целый объект, а по долям. На этом этапе сложностей не возникает, потому что ни для кого не секрет, что многокомнатные квартиры продаются дольше, чем одно-двухкомнатные и собственникам уже всё равно как продавать, только бы побыстрее.

Делают красивые картинки с планом этой квартиры, поделенной на студии(каждая комната и кухня - отдельная студия).Называют ярко каждое помещение (Венеция, Кипр, Аргентина и т.д.) и запускают рекламу, но ни как долей, а как отдельных студий. Получается, что цена у квартиры целиком высокая, а у студий - низкая. А вот купить заветные квадратные метры недорого желающих много, к тому же это не какая-нибудь там коммуналка, а полноценная квартира с удобствами, хоть и малогабаритная. Вот так выглядит перепланированная трехкомнатная квартира.

Так вот, собираются желающие приобрести такие "студии" (в квартире получается три-четыре), подписывается предварительный договор, где за каждым закрепляется отдельная студия и прописывается обязательство отремонтировать и перепланировать в оговоренные после сделки сроки. И потом в один день покупателей приглашают на сделку купли-продажи. И вот тут самое интересное: когда Вы смотрели рекламу, Вам предлагали студию т.е. самостоятельную квартиру, а покупаете Вы уже ДОЛЮ В КВАРТИРЕ. Поэтому в данном случае речи быть не может об ипотеке, материнском капитале и других финансовых субсидиях, только наличные. В день сделки сособственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки, для чего он - чуть позже.

Итак, все покупатели приобрели и с огромной радостью заселились в свои студии и стали жить-поживать да добра наживать А теперь риски. Положим в один прекрасный момент хозяин "студии" добра нажил столько, что решил продать своё чудо-жильё и купить отдельную квартиру. Чтобы продать нужны отказы соседей от преимущественного права покупки, а они уже есть, их на сделке все подписали, НО обычно такие бумаги составляют за месяц до предполагаемой продажи. Продавец сообщает о своем намерение продать долю имущества за определенную цену и предлагает выкупить её сособственникам, т.к. у них преимущественное право покупки этой доли. Сособственники либо пишут отказ, либо если за месяц доля не выкупается сособственниками, то владелец вправе продать долю третьим лицам, но по той стоимости, которая указана в письме. И вот тут неизвестно сколько лет прошло, что за это время произошло с ценами и примет ли нотариус такие древние отказы, которые подписывались на изначальной сделке. Так что вполне вероятно, что отказы придется получать заново. Вот отзыв жительницы такой студии из Томска.

И это ещё не все подводные камни такого жилья. .

Как решить технические вопросы с разделением квартиры на студии. Разбивка квартиры на студии

В настоящий момент жилищное законодательство не запрещает деление одной квартиры на меньшие. Тем не менее, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, разделение квартиры на студии согласовать не представляется возможным.

Надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки, проект с разделением квартиры на меньшие (в том числе и студии) трактуется как устройство апарт-отеля (хостела, гостиницы), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий.

Чтобы при разделении квартиры получившиеся квартиры/квартиры-студии сохранили статус жилого помещения, квартиры должны стать изолированными друг от друга. Для этого необходимо чтобы у каждой из них был отдельный выход на лестничную площадку.

Выполнить отделяемый вход на лестничную площадку можно двумя способами:

1. Присоединив к общедомовой площади тамбур, устроенный на площади объекта;
2. Произвести устройство проема с выходом на лестничную площадку.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность , перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников.

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, потребует перевода части площади квартиры в общедомовую собственность с изменением данных кадастрового учета этой площади.

Первоначальная планировка и деление квартиры на студии

Согласование такого варианта перепланировки невозможно, так как нарушается целый ряд действующих норм.

Видео две квартиры студии из однушки Готово!