Выгодно ли инвестировать в ИЖС: анализ рисков и возможностей

Выгодно ли инвестировать в ИЖС: анализ рисков и возможностей

Инвестиции в недвижимость всегда были популярным вариантом для создания дополнительного источника дохода. Однако, с развитием технологий и появлением новых возможностей, инвестиции в недвижимость стали более доступными и разнообразными. Одним из таких вариантов стали инвестиции в ИЖС (инвестиционные жилищные комплексы).

Риски инвестирования в ИЖС

Как и любые инвестиции, инвестиции в ИЖС не являются безрисковыми. Одним из основных рисков является риск невыплаты доходов. Это может быть связано с низкой загрузкой комплекса, а также с отсутствием должного управления имуществом.

Другой риск - риск падения стоимости недвижимости. Это может быть связано с изменением рыночных условий, а также с неправильным выбором объекта инвестирования.

Возможности инвестирования в ИЖС

В то же время, инвестиции в ИЖС могут быть очень выгодными. Одним из основных преимуществ является стабильный доход. В отличие от других видов инвестиций, доход от ИЖС обычно не зависит от рыночных колебаний.

Также инвестиции в ИЖС могут быть очень востребованы на рынке недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость всегда будет востребована, а ИЖС являются одним из наиболее популярных видов недвижимости для инвестирования.

Таблица рисков и возможностей инвестирования в ИЖС

Риск	Возможность
Невыплата доходов	Стабильный доход
Падение стоимости недвижимости	Высокая востребованность на рынке

Вывод

Выбор инвестирования в ИЖС зависит от многих факторов, таких как финансовые возможности, рискaversия и другие. Однако, если быть внимательным к рискам и выбирать объекты инвестирования с умом, инвестиции в ИЖС могут быть очень выгодными.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое ИЖС

Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение жилого дома не выше трех этажей для проживания одной семьи на земельном участке с соответствующим видом использования.

Действующее законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

По общему правилу строительство любых объектов капитального строительства, к которым относятся и объекты ИЖС, осуществляется на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство.

Отличительной особенностью объектов ИЖС является то, что при их строительстве, реконструкции или капитальном ремонте не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).

Кроме того, до 1 марта 2020 года не требуется получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представлять данное разрешение для его технического учета (инвентаризации), в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Постановка построенного объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

При этом сведения об объекте ИЖС могут быть указаны в техническом плане на основании составленной и заверенной правообладателем декларации об объекте недвижимости.

Добавим, что земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Какие виды ИЖС существуют

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего в России существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Какие риски связаны с инвестициями в ИЖС

Использование эскроу-счетов в ИЖС делает подрядчика зависимым от поведения заказчика, который может отказываться от приемки построенного дома, затягивать процесс или как-то иначе давить на застройщика. Чтобы нивелировать или исключить такие риски, одни строители будут поднимать цены, другие — избегать эскроу-счетов и просто отказываться от таких подрядов.

Фаиль Ахматханов, генеральный директор «Экостройгарант»:

— В системе применения эскроу-счетов не учтены риски застройщика, который оказывается не застрахован от потребителей-«экстремистов», а таких достаточно много в нашей сфере. Введение эскроу-счетов действительно наведет порядок в ИЖС, но продумано оно только в одну сторону — в сторону клиента. Чтобы система работала, она должна быть выгодна как минимум двум сторонам: подрядчику и заказчику. Эскроу-счет открывается только тогда, когда клиент подписал акт приема-передачи работ по строительству. А значит, строительная компания не получит деньги, пока клиент не решит, что его удовлетворяют результаты стройки. Представьте, если клиент окажется недобросовестным, будет затягивать, а то и вовсе отказываться принимать работы. В этом случае у подрядчика только один выход — идти в суд, что долго и невыгодно финансово.

Эскроу-счет для подрядчика может раскрываться частично только при недострое, когда договор расторгается. В этом случае часть суммы в объеме выполненных работ получает подрядчик. А заказчик в этом случае ищет нового подрядчика с помощью банка или оставшаяся сумма идет на погашение ипотечного кредита.

По словам специалиста Сбербанка Ирины Кучеренко, если заказчик отказывается подписывать акт приема-передачи, нужно решать этот вопрос путем переговоров. Заказчика о готовности дома и подписании акта нужно уведомлять надлежащим образом, а если он злостно отказывается, то можно подписать его в одностороннем порядке. Но банк пока такой акт принять не сможет, поэтому нужно инициировать судебный процесс. А эскроу-счет будет заблокирован до завершения суда.

Использование эскроу-счетов также притормозит финансовый поток застройщиков, не у всех из них хватит собственных средств или возможностей займов для продолжения своей деятельности.

Рамиль Усманов, президент Федерации ИЖС:

— Мы видим спад уже сейчас. Согласно данным Банка ДОМ.РФ, продажи в области ИЖС снизились, но при этом повышается доверие к процессу строительства. Так, в прошлом году строящиеся дома занимали 64% в заявках, сейчас с внедрением эскроу — уже 70%. Первые сделки с эскроу по программе уже проведены в Краснодаре, Казани, Самаре, Уфе и Челябинске, делятся статистикой в ДОМ.РФ.

Дополнительный рост цен на строительство домов — еще одно из возможных последствий введения эскроу-счетов. Строительные компании таким образом попытаются снизить риски, а также могут закладывать в цену собственную кредитную нагрузку, если средства компании не позволят осуществлять стройку. Не исключено, что и банки будут вводить новые условия для застройщиков на свое усмотрение: дополнительные комиссии, плату за ведение счета, аккредитив и другие. Все это в совокупности будет влиять на себестоимость и доступность жилья для конечного потребителя. Однако государство облегчило деятельность подрядчиков — строительство индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будет облагаться НДС по аналогии с деятельностью застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов.

«На данный момент мы не планируем работать с эскроу-счетами, так как не закрыт вопрос с возможностью нераскрытия эскроу из-за потребительского экстремизма. Но если решим присоединиться к программе, то придется поднимать цены как минимум на 10%, чтобы нивелировать риски», — отмечает Фаиль Ахматханов.

Специалист Сбербанка Ирина Кучеренко считает, что удорожание строительства за счет привлечения застройщиком кредитных средств будет небольшим. Так финансирование подрядчика в ДОМ.РФ на дом стоимостью 8 млн рублей при ставке в 1% приведет к удорожанию строительства на 0,4% от стоимости договора подряда (взят период в 6 месяцев). А при кредитовании подрядчика под строительство по льготной ставке Сбербанка 6% — удорожание составит 2,4% от стоимости договора подряда.

Какие преимущества имеют инвестиции в ИЖС

От правильного выбора земельного участка для строительства дома будет зависеть качество жизни и количество потраченного времени, нервов и денег на исправление обнаруженных после покупки земли проблем (если их вообще можно исправить). По каким же критериям выбирать земельный участок?

Выбор земельного участка для строительства начинается с населенного пункта, в котором он будет находится. Окружающая инфраструктура также определяет качество жизни за городом. Перед тем, как покупать участок узнайте:

какую школу/детский сад сможет посещать ваш ребенок;

есть ли кружки или спортивные секции;

наличие магазинов;

как далеко находится ближайшая больница/медпункт;

какое население преобладает;

и т.д.

Пожалуй, один из важнейших критериев правильного выбора участка под ИЖС выступает расстояние до центра города. Все зависит от образа вашей жизни: как часто вам необходимо ездить в город, удаленная ли у вас работа и т.д. Думаем, тут все ясно, и каждый выбирает максимальную удаленность участка от города сам.

Проверьте по каким дорогам можно доехать до города — какие они по качеству и плотности трафика (есть ли пробки). Не всегда самая близкая до города дорога оказывается самой быстрой.

Перечисленное выше скорее относится к выбору населенного пункта и района, где будет находится участок. Рассмотрим, как правильно выбрать земельный участок под ИЖС с учетом его расположения. Что тут важно учесть:

не соседствует ли участок со свалкой, кладбищем, ж/д путями, гаражами или прочими неприятными сюрпризами;

насколько удален участок от соседних домов. Расстояние от границы участка до соседнего дома должно составлять минимум 3 метра;

близость к остановочному пункту — есть ли рядом остановка? Даже если у вас есть машина, рано или поздно потребность в общественном транспорте может возникнуть;

сколько смежных границ участка с другими участками;

не находятся ли на участке или непосредственной близости линии электропередач;

как близко находится ближайший продовольственный магазин.

От расположения участка зависит не только качество жизни на нем, но и его стоимость в дальнейшем. Оцените перспективу развития выбранного района.

Выбирайте земельный участок соразмерно вашим потребностям. На первый взгляд, кажется, что чем больше — тем лучше, но это не всегда так.

Большой участок	Маленький участок
Большие возможности: можно разместить на участке дом, баню, сад, летнюю веранду, а может даже и бассейн	Придется тщательно планировать участок, чтобы разместить на нем все необходимое
Хорошая инвестиция — можно продать часть земли, если в этом будет острая необходимость.	Небольшой участок легче продать
За участок больших размеров придется платить и больше налогов.	Налог выйдет меньше
Не стоит забывать, что чем больше участок, тем больше и работы по уходу за ним. Даже если вы не планируете заниматься огородом, без должного ухода участок будет зарастать и приобретать неприглядный вид.	Легче ухаживать и облагораживать участок.
Больше затрат на ограждение участка	Ограждение участка будет менее затратным

Если вы не планируете большой сад/огород, строительство дома большой площади и т.д. то брать больше земли, чем вам нужно нет необходимости.

Мы выбираем загородную жизнь для большей экологичности и близости к природе и свежему воздуху. Но и за городом нет точной гарантии, что поблизости нет источника загрязнения.

Перед тем как выбрать участок для ПМЖ, внимательно изучите карту, узнайте у местных жителей нет ли рядом птицефабрики, фермы, заводов, мусорных полигонов и т.д.

Также должны насторожить и заброшенные промышленные территории, фермы — однажды они могут возобновить работу, или же участок могут продать, и тогда вообще неизвестно что там будет организовано.

Изучите экологическую обстановку района в целом. Вы можете узнать подробнее об экологии районов Тюмени в нашей статье.

Перед покупкой участка, необходимо проверить, подключен ли он к энергосети (электричество понадобиться уже на этапе строительства дома), обустроено ли водоснабжение (колодец, скважина, центральное водоснабжение) и канализация.

Как выбрать лучший ИЖС для инвестиций

О потенциальных рисках таких сделок и способах их оценки и предотвращения рассказывает эксперт Максим Морозов

При принятии решения об инвестировании в загородную жилую недвижимость, необходима тщательная оценка рисков, связанных с этим видом инвестиций. Загородная недвижимость может предоставить множество преимуществ, однако существуют и потенциальные риски, которые следует учесть перед совершением такой сделки.

Один из наиболее важных аспектов оценки рисков инвестирования в загородную недвижимость — это локация объекта. Необходимо тщательно исследовать инфраструктуру, транспортную доступность, окружающую среду, а также потенциал для развития в выбранном районе. От этих факторов зависит возможность привлечения арендаторов или покупателей в будущем, а также стабильность цен на рынке недвижимости.

Важным при оценке рисков является также состояние самого объекта недвижимости. Необходимо провести тщательную инспекцию недвижимости со специалистами, чтобы выявить возможные проблемы или неисправности, которые могут потребовать дополнительных затрат на ремонт или реконструкцию. Это также может повлиять на стоимость аренды или продажи объекта.

Еще один важный аспект при оценке рисков инвестирования в загородную недвижимость — это финансовая стабильность покупателя или инвестора. Необходимо тщательно оценить свои собственные финансовые возможности и убедиться, что приобретение этой недвижимости не приведет к финансовым трудностям или ухудшению текущей ситуации. Также следует учитывать возможные изменения в экономике и на рынке недвижимости, которые могут повлиять на доходность данного вложения.

Как оценить риски и возможности инвестиций в ИЖС

Как долго длится радость новоселов при переезде в новостройки? Забитые до отказа парковки, шум непрекращающегося ремонта соседей и тонкие стены, превращающие жизнь даже в элитных многоквартирных домах в коммуналку — нерадостная перспектива, которая ждет большинство жителей жилых комплексов мегаполиса.

Почему вложение в ИЖС прибыльнее, чем в строительство многоквартирных домов? Квартиры дольше строятся, а значит длительнее окупаются

«Инвестиции в ИЖС могут быть как простыми, так и сложными. Просто — купить участок, построить дом и продать его. Это тоже своего рода инвестиции. Либо построить дом и сдавать его в аренду. И это инвестиции. Мы начали привлекать инвесторов для строительства домов около 3 лет назад. И тогда у многих еще были сомнения: а стоит ли? Сейчас инвесторы идут в ИЖС будучи твердо уверенными — выгоду они получат. Почему вложение в ИЖС прибыльнее, чем в строительство многоквартирных домов? Квартиры дольше строятся, а значит длительнее окупаются. Сумма инвестирования в нашей компании «ЭкоСтройГарант» может быть абсолютно разной и стартует от 1 млн рублей. Инвестор может получить прибыль до 35%* годовых при реализации полных циклов продажи 3 домов от фундамента до конечного потребителя», — рассказывает руководитель фирмы ООО «ЭкоСтройГарант» Фаиль Ахматханов.

Первый вариант инвестирования в ИЖС — это когда человек заключает инвестиционный договор с застройщиком и начинает «с чистого поля» вести с ним совместный бизнес. Инвестор оплачивает расходы на покупку земли и стройматериалов, а застройщик строит на ней дома. Доход от продажи коттеджей делят по договоренности. Второй вариант — инвестор покупает земли и самостоятельно ищет варианты как их застроить. Вложившись в землю при низкой цене, построив дом и дождавшись удорожания сотки, предприниматели зарабатывают на росте цен.

Еще года 2-3 назад некоторые инвесторы говорили мне, мол, зачем вкладываться в ИЖС? Лучше в «Финико». Что в итоге? Финансовая пирамида рухнула, а вместе с ней погорели вклады инвесторов.

«Есть и третий вариант — когда инвесторы объединяются в пулы и фонды. Это куда более профессиональный подход. Все участники пула складываются финансово и действуют от имени всего кооператива. Часто инвесторы рассуждают так: мол, мы вложили деньги и больше вообще ничего не должны делать. Но это заблуждение. Грамотный инвестор будет погружаться в процесс и действовать сообща для получения большей прибыли. Еще года 2-3 назад некоторые инвесторы говорили мне, мол, зачем вкладываться в ИЖС? Лучше в «Финико». Что в итоге? Финансовая пирамида рухнула, а вместе с ней погорели вклады инвесторов. Минимальный вход для инвестора в нашей компании — 900 000 рублей. Ожидаемая прибыль — до 30 процентов**», — рассказывает р уководитель ООО «COOPER GLOBAL» Тагир Ахмеров. Телефоны: +7 (906) 328-22-05, +7 (917) 239-94-72.

Какие факторы влияют на доходность инвестиций в ИЖС

В основе принятия решений инвестиционного характера лежит оценка экономической эффективности инвестиций. Она зависит от совокупности следующих факторов:

• способность инвестиционного проекта приносит доходы, т. е. положительные денежные потоки в будущем в течение всего срока функционирования проекта;

• размер единовременных и будущих расходов, требующихся для реализации проекта;

• размер и соотношение собственных и заемных источников финансирования проекта;

• стоимость собственного и заемного капитала;

• фактор времени (учитывается разная стоимость будущих денежных потоков).

При прогнозном анализе этих факторов могут возникнуть сложности:

• инвестиционные расходы могут осуществляться как единовременно, так и на протяжении длительного периода времени;

• помимо капитальных затрат могут быть необходимы финансовые расходы на пополнение оборотных средств для реализации проекта;

• расчет результатов реализации инвестиционного проекта проводится в пределах прогнозного периода, в то время как срок полного функционирования проекта в большинстве случаев превышает время прогнозного периода;

• длительный период инвестиционного проекта приводит к росту неопределенности при оценке всех аспектов инвестиций, т. е. к росту инвестиционного риска.

Поэтому для оценки эффективности инвестиционного проекта используется система показателей, так или иначе отражающих соотношение полученных результатов и понесенных затрат в зависимости от интересов всех участников инвестиционного проекта или конкретного участника в отдельности.

Итак, комплексный инвестиционный анализ предполагает расчет и последующую оценку следующих показателей:

Рассмотрим подробно методику расчета данных показателей, а также сложности и проблемы их практического использования.