Можно ли зарабатывать на перепродаже квартир в новостройках. Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

Можно ли зарабатывать на перепродаже квартир в новостройках. Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Перепродажа квартир, как бизнес налог. Сравните доходность

Чтобы выбрать наиболее выгодную для сдачи в аренду недвижимость, стоит посчитать и сравнить годовые проценты. Для этого чистую годовую прибыль от аренды делим на стоимость квартиры.

Чистая прибыль от сдачи в аренду: стоимость аренды минус налог (мы взяли налог для самозанятых — 4%), коммунальные платежи за исключением счетчиков, траты на ремонт.

Траты на ремонт непредсказуемы, но для примера мы обозначили сумму в 20 тысяч рублей в год. 

Считаем

Однокомнатная квартира стоит 9 млн. Вы можете сдать её за 40 тысяч.

40 000 — 1 600 — 5 000 = 33 400 — это ежемесячная прибыль. 

В год — 400 800. С учетом ремонта —  380 800.

380 000 / 9 000 000 = 4,2%  годовых.

Сравниваем

Предположим, вы решилить купить двушку и вложили в неё 13 млн. Аренда при этом выросла и составила 50 тысяч. 

496 000 / 13 000 000 = 3,8% годовых

Таким образом первый вариант для вас выгоднее. 

Игорь Горский

Президент Российской гильдии риелторов

Покупать квартиру для последующей сдачи в аренду — не самое выгодное решение. Такая сделка окупится в среднем в течение 10—17 лет. Лучше рассмотреть вариант покупки недвижимости в апарт-отеле, который уже оборудован инфраструктурой и сервисами для сдачи в аренду.

Я бы рекомендовал приобрести апартаменты — они будут максимально востребованы среди арендаторов, в будущем их также возможно перепродать. При этом апартаменты при покупке в среднем на 20% дешевле квартир. 
Если человек решил купить квартиру для инвестиционных целей с перспективой перепродажи, то ему стоит рассмотреть варианты на вторичном рынке недвижимости.

Таких квартир стало меньше, и они пользуются спросом у покупателей, так как люди не всегда готовы ждать сдачи дома, завершения ремонтов — они хотят въехать в готовое жильё сразу.

В год квартира может дорожать в среднем на 5—10%. Вы сможете продать её тогда, когда понадобятся деньги. 
Если говорить о ремонте, то покупатели заинтересованы в отремонтированных квартирах — это может быть недорогой, нейтральный интерьер, в котором уютно и приятно находиться.

Выгодно ли продавать квартиру с ремонтом. Плюсы и минусы проведения ремонта

Проведение ремонта в квартире может увеличить цену будущей сделки и сроки продажи в следующих случаях:

• при продаже жилья средней и низшей ценовой категории;
• при плохом состоянии жилья;
• при наличии времени и средств на ремонт.

Покупатели недорогих квартир часто не имеют возможности тратить на ремонт значительные средства, поэтому предпочитают квартиры с ремонтом. При этом особенно важны не особенности отделки, а наличие функциональной техники и коммуникаций:

• качественной проводки;
• газовой или электроплиты;
• работающей сантехники.

Ремонт квартир экономичного сегмента должен позволять новым владельцам сразу проживать на купленной жилплощади, в противном случае покупателям придется делать ремонт сразу после покупки и арендовать отдельное жилье на время ремонта, что существенно снизит цену продажи.

Если во вторичной квартире до продажи проживали маргинальные элементы или хозяева с большим количеством животных, то ремонт необходим для избавления от неприятного запаха, который может оттолкнуть большинство покупателей.

Проведение минимального ремонта будет выгодно для продавца при отсутствии необходимости в срочной продаже жилья и наличии финансовой возможности, тогда как выполнение ремонта на кредитные средства резко увеличит расходы и не даст гарантии окупаемости.

Без ремонта следует продавать жилье:

• в премиальном сегменте рынка;
• при необходимости срочной продажи.

Покупатели элитного жилья предпочитают выполнять ремонт по собственным проектам. Как правило, в купленной квартире заменяется не только интерьер, но и коммуникации, проводка и сантехника, поэтому проведение предпродажного ремонта в квартирах премиум-класса не только не увеличит их стоимость, но и принесет продавцу дополнительные расходы.

Если собственник планирует продать свою квартиру до сезонного снижения цен, то проведение тщательного ремонта нецелесообразно, так как есть риск несоблюдения сроков работ.

Компромиссным вариантом может стать заключение с конкретным покупателем предварительного договора : в нем будет указана конечная цена продажи и список необходимых ремонтных работ, которые продавец обязуется произвести к дате заключения сделки.

Сколько можно заработать на недвижимости. Что делать инвестору

Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.

Можно рассмотреть два самых консервативных сценария:

1. Оставляем квартиру в аренде.
2. Меняем ее на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ).

Рост цен пока в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход.

Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.

В недвижимости исходные данные следующие: квартира стоимостью 14,9 млн, которая приносит 46 тыс. в месяц. Ставку в рублях не меняем на протяжении всего описанного срока. Предполагаем, что смены жильцов не будет, месяцев простоя не будет, цена квартиры не упадет.

Как видно из таблицы, даже если закрыть глаза на то, что стоимость жилья может упасть, и принимать во внимание только купонный доход, квартира по доходности все равно проигрывает вложениям в ОФЗ — в 1,5 раза. Купоны в размере 819 тыс. в год (по 410 в полугодие) — это 68 тыс. в месяц. Такую сумму заработать на аренде квартиры стоимостью 15 млн — нереально.

С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн руб. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно.

Перепродажа квартир форум. Перепродажа недвижимости

Перепродажа нескольких квартир в течении года. Чтобы не попасть под незаконное предпринимательство рассматривается вариант перехода в статус ИП с УСН доход-расход. Интересует какие дополнительные особенности возникают в этом случае по сравнению с обычным физ.лицом:
1)Требуется ли в договорах покупки и продажи указывать статус индивидуального предпринимателя? То что в росреестре собственность будет оформление именно на физ.лицо известно, при продаже налоговая свой процент вне зависимости от формулировки тоже захочет взять. Может ли налоговая отказать в учёте расходов на покупку, если в первоначальном договоре будет фигурировать физ.лицо или если покупка была совершена до регистрации ИП?
2)Существуют ли особенности расчётов по покупке/продаже? Если оплату застройщику при покупке делать с личного счёта и продавать за наличные/через личный счёт со стандартной формулировкой "передача денежных средств в течении 1 дня…", не будет ли вопросов от налоговой?
3)Как быть с требованием обязательного использования онлайн-кассы и выдачи чека при расчётах с покупателем? По логике чек это документ о принятии денег в "кассу", но я сильно сомневаюсь что кто-то из покупателей согласиться получить его вместо расписки. Как тогда поступать? Отдавать расписку, а чек пробивать но не отдавать? Можно ли обойтись без кассы?

Как сейчас заработать на недвижимости. Инвестировать в коммерческую недвижимость

Изображение: Monkey Business Images / Shutterstock

Тратить десятки или сотни миллионов, а может, и миллиарды рублей на открытие ТРК или превращение квартиры на первом этаже в магазин или кафе не обязательно. Инвестировать в коммерческую недвижимость со сравнительно небольшой суммой на руках можно через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Они собирают средства инвесторов и вкладывают их, а в обмен участники фонда получают пай — ценную бумагу, подтверждающую право собственности. ПИФы могут заниматься разными активами — акциями, облигациями, бизнесом и, собственно, коммерческой недвижимостью.

В зависимости от ликвидности актива, то есть возможности быстро продать его, ПИФы бывают открытыми, интервальными, биржевыми и закрытыми. Фонды недвижимости обычно как раз закрытые: купить паи довольно просто в любое время в банковских приложениях, а вот погасить — после закрытия (сроки указывают сразу). Выйти из фонда раньше запланированной даты получится, только перепродав пай другому человеку.

Доходность здесь обеспечивает изменение стоимости пая: она растёт вместе с ценой недвижимости и платы от арендаторов. Периодичность выплат зависит от стратегии ЗПИФа:

• Если фонд вкладывается в строящуюся коммерческую недвижимость, получить прибыль получится только после введения её в эксплуатацию. До продажи пая денег на счёт поступать не будет.
• Если фонд покупает готовые объекты, пайщики получают промежуточный доход от арендных выплат каждый квартал. Ждать погашения пая, чтобы получать доход, не нужно. Договоры с арендаторами заключаются на долгий период (от 5 до 15 лет), что обеспечивает устойчивость платежей.

В любом случае после закрытия фонда недвижимость продаётся, а деньги распределяются между инвесторами. Сумма первоначального вклада увеличивается за счёт прибыли от роста цен на объекты.

Риски у этого способа заработать существуют. Например, повлиять на доходность может преждевременный уход арендаторов или снижение рыночной стоимости недвижимости. Чтобы пай был стабильным, нужно внимательно изучить ПИФ до покупки: проверить его историю, отзывы, посмотреть, с какими клиентами он работает.

Инвестировать в недвижимость через ЗПИФ просто с Управляющей компанией « Современные фонды недвижимости » — на рынке в России она работает с 1996 года. Сейчас УК управляет пятью закрытыми фондами, которые приобретают и сдают в аренду склады, торговые центры, офисы и прочие дорогие и прибыльные помещения.

Стоимость минимального взноса — 100 000 рублей. Это дешевле полноценной покупки коммерческой недвижимости, кроме того, менее энергозатратно: выбор помещения, общение с арендаторами, документация — всё это берёт на себя УК. Обладатель пая же в это время просто получает доход. Срок инвестиции в ЗПИФ — от 5 до 10 лет. Права владельцев паёв также гарантирует спецдепозитарий: он ведёт учёт прав на паи сразу во многих фондах и управляющих компаниях.

Перед покупкой недвижимости УК « Современные фонды недвижимости » проводит оценку инвестиционных рисков и пять видов аудита, в том числе технический и юридический, — выбирает только качественные объекты. Кроме того, компания оценивает привлекательность недвижимости для якорных арендаторов, то есть крупных компаний и федеральных сетей, например маркетплейсов. Рисков, что они захотят разорвать долгосрочный контракт и уйти с площадки, меньше, чем у малого и только развивающегося бизнеса.